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買屋需知

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如何甄選房仲公司
不動產經紀業所具有的功能是絕對值得肯定的,因為成屋的交易涉及相當廣泛的專業知識,並且須花費很長的溝通時間才能促成,一般 人因缺乏足夠的經驗與時間,很難在交易過程中面面俱到,而具有規模的不動產經紀業因為培育有專業及經驗豐富的人才再加上許多有效的資訊管道可供運用,使房屋的銷售速度比個人處理更迅速。

在眾多的不動產經紀業者中,一般顧客如何找到一家可以託付而適合的公司呢?為了管理不動產經紀業、建立不動產交易秩序及保障交易者權益,並促進不動產交易市場的健全發展,政府已於八十八年二月三日公布了「不動產經紀業管理條例」,該條例中針對不動產經紀業者及經紀人員之資格及行為均作了規範,爾後,凡委託不動產經紀業者處理不動產均有法可循,以下提供您幾項評核合格的不動產經紀業者的標準:

下列證件是否揭示於營業處所明顯處

1.公司執照及營利事業登記證(影本)
2.主管機關許可文件(影本)
3.不動產經紀人證書(影本)
4.公會會員證書(影本)
5.收取報酬標準及方式(影本)

下列契約書表是否有不動產經紀人簽章

1.不動產出租、出售委託契約書
2.不動產承租、承購要約書
3.定金收據
4.不動產廣告稿
5.不動產說明書
6.不動產租賃、買賣契約書

收費標準是否固定

根據「不動產經紀業管理條例」第十九條規定「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」而依據內政部地政司規定,服務報酬約定比率須明確記載於委託契約中,服務報酬買賣合計不得超過6%,租賃合計不得超過1.5個月。

公司形象是否良好

品牌與公司形象是消費大眾在選擇不動產經紀業者代為服務時所應優先考慮的重要因素。有正派經營的理念與企業文化,誠信經營,維護信譽,不犧牲顧客權益。

是否提供周邊相關服務

1.電腦物件查詢
2.免費估算稅費
3.免費諮詢服務
4.免費房價評估
5.屋況勘察解說
6.房屋促銷提供
7.買賣協調服務
8.代辦產權轉移
9.融資貸款服務

除了提供以上九項基本的服務外,其他額外的服務項目尚有市場行情提供、幫助賣方過濾買主服務、售前檢測、幫助買賣雙方辦理貸款等。

是否有交易安全保障

在美、加地區均採公平、公正、公開的鑑證交易制度,購屋者先將屋款交予不動產經紀業者,存入銀行的專戶保管,待房屋權移轉及雙方應具備之手續完成後,才執行交屋與交款事宜,對賣方而言,以往擔心過戶後屋款無法收清的煩惱,亦將因公開交易鑑證制度而增加一層保障。

購屋指南
購屋資金

資金計劃是選購房屋前的重要工作之一,周詳的計劃方能將財力作最有效的運用,同時,購屋之後,不必為償還貸款而擔憂。財務狀況是可以安排的,良好的資金規劃,可以讓您在購屋後,不會因沈重的房貸負擔而影響了原來的生活水準,同時可讓您買得“放心”,住得“安心”。

簡易購屋能力推算

每月可負擔房貸金額=月收入×1/3
可購房屋總價=現有自備款÷30%

如何選擇理想的住家

買房子是一生中重大的抉擇,如何選擇理想的住家,購屋者可從經濟因素及產品兩大方向來分析,而產品的挑選又可從大、小環境及個人因素來考慮。

購屋注意事項

(一) 確定購屋之目的
(二) 實地查看
(三) 占有使用情況的了解
(四) 產權調查
(五) 簽訂合約注意事項
(六) 代書作業與貸款
(七) 相關稅費

在您一生中,購屋的機會也許僅有一、兩次,在此我們還是建議您選擇一家擁有良好形象、正派經營的不動產經紀業者,幫您處理有關不動產買賣事宜。

售屋指南
隨著國內經濟的起飛與社會的進步,成屋的買賣交易亦隨之日趨頻繁,當您擁有房子而準備將它出售時,到底有那些事情必須事先慎重地考慮呢?倘若您從未有過售屋的經驗,多半會因此而感到困擾。在此,謹針對售屋前所應注意及考慮的事項,在以下重點式說明,提供您售屋前參考:

第一 先決定房屋售價

自己心愛的房屋,一但決定要出售,首先要考慮的就是該以何種價格來訂價,才算合理。房價的決定是有其客觀的因素,而非完全憑自己的喜好來決定。既然決定將房屋出售就要將價位訂在合乎市場行情的範圍內,才不會有價格訂得太低以致後悔;或是價格訂得太高,拖延時日無法售出的情形。如何為自己的房屋決定價格,這不是一件容易的事。由於大部分的屋主對房屋市場的行情並不是十分清楚,因此經常會因此而吃虧。最妥當的辦法,是請專家來為您鑑價;但是在請專家為您鑑價之前,您也可以自行調查附近的行情,作一個粗略的估價。一般國人的交易習慣是「貨比三家不吃虧」,因此您可就附近與自己條件相似的房屋售價來作優劣比較,作為自己訂價的參考。但是您所探詢到的往往只是別人的開價,至於成交的價格,由於國人保守的習性,通常是不願輕易說出來的。

第二 提高房屋的附加價值

在售屋之前,如能保持房子的最佳狀態,甚至做些整理、裝飾的工作,使房子看來乾淨、整潔,則可以給予買方較好的第一印象,因而提昇房屋的價值感,以較好的價格售出。您可以在售屋前將房子重新粉刷整理,讓人覺得煥然一新;同時應該檢查水管有無漏水、磁磚有無破裂等情形而予以整修;再將室內整理清潔,擺些裝飾品。這些工作雖然需要花些勞力和金錢,但是在提升房屋的價值上卻是十分值得的。

第三 認識房屋交易流程

就房屋的交易過程而言,最重要的就是必須安全,所以必須對房屋買賣的過程詳加瞭解,才不致因為不懂而產生糾紛,遭受莫大的損失。因此,最好先請教專家,對於房屋交易過程,以及在買賣中可能產生的風險,先有基本的瞭解才好。如果您從未賣過房子,那麼從收定、簽訂買賣契約、決定付款方式、用印、完稅到過戶、交屋,最好能有專家從旁協助您;否則,從用印時,將權狀和(印鑑證明)交買方所指定的地政士起,您可能就會擔心是否能將尾款完全收清。因此,如果可能的話,至少應找一位買賣雙方都認識而值得信賴的地政士,來處理雙方買賣房屋的事宜。

第四 評估自售或委由仲介公司代售

假如您的房屋要在一定期限內售出,以便將資金作其他用途;或是沒有時間自己售屋,則可考慮將房屋交給不動產經紀業者代為銷售。倘若決定自售,則必須考慮清楚自己有無足夠的時間、能力、耐性來完成賣屋繁瑣的工作。如果您決定將房屋交給不動產經紀業處理,如何判斷並選擇一家值得信賴的不動產經紀者,是您必須考慮的首要大事。基本要件是不動產經紀業者必須信譽良好、正派經營,不賺差價、只收固定服務費,且經過內政部的審查許可,符合不動產經紀業管理條例的相關規定。在您委託前,不動產經紀業者應提供您免費房價評估及行情資訊。當您簽訂委託合約後,從廣告促銷、現場參觀、條件交涉、買賣合約之簽訂、貸款塗銷、到收清尾款及交屋事宜,不動產經紀業者應提供您一系列的服務。若不動產經紀業者能進一步提供您房屋安全交易制度,則對您的權益將有更充分的保障。具備上述功能不動產經紀者,將可讓您在安全、迅速且價格又合理的情形下,順利將房屋出售。

租屋指南
為求將房屋以較快速的時間、較理想的租金將房屋順利租出,各項房屋糾紛又能減至最低,我們建議出租方應注意下列事項:

一、屋況整理:

出租前將房屋適當整理,除了較容易博得承租者好感外,對於提昇出租速度及出租價格,皆能產生較理想的結果。

二、租金訂定

一般而言,可參考當地租賃行情訂定租金價格,如果附有家具及家電設備,則租金價格可適度予以調高。

三、房客尋找

以往一般作法皆採取貼紅紙條、登報、透過親友介紹等,現今因工商繁忙,建議您可委由一家信譽良好的不動產經紀業者,由其為您處理一切事宜,不但一切麻煩事皆省略掉了,出租效率亦可大幅提昇。

四、契約簽訂

有關租賃期限、租金交付方式及日期、稅捐負擔、承租人可否另行轉租、水電費起算時點、房屋損毀修繕責任劃分、承租人可否改裝或增加設備、契約公證等皆需加以注意,當然委由一家信譽良好的不動產經紀業者來為您處理,相信出租可能產生之各項風險將降至最低。

不動產稅費

房屋交易除房屋價款之外,最好再多準備15萬元左右,以便支付一些稅金及費用,以下就買賣不動產所需繳納的稅費說明如下

一、過戶期間移轉之稅(費)負擔

買方
賣方
1. 買賣雙方仲介服務費總額不得超過成交總價6%
2. 租賃雙方仲介服務費總額不得超過一個半月租金
2.簽約費($1500) 2.簽約費($1500)
3.契稅(房屋現值的6%) 3.增值稅(自用或一般)
4.登記規費
(建物總現值+土地申報總現值)×1‰
4.塗銷費(有貸款者)
5.印花稅(建物總現值+土地總現值)×1‰  
6.代書費(買賣)$10000∼(買賣+貸款)$14000  
7.貸款登記費(銀行貸款設定總額)×1‰  
8.火險費(依銀行之規定)  

代書收費標準以土地一筆或一棟為主,另每增加一筆或一棟則加計25%

二、交屋時現場稅(費)之分算

關於房屋稅、地價稅、管理費、水費、電費、瓦斯費等原則上依照使用者付費之觀念,以交屋日為分算之基準日。交屋日以前由屋主負擔,翌日起由買方負擔,按日結算,結算到交屋日止或是依照雙方之協議分算之。

水費、電費、瓦斯費
兩個月為一期,原則上赹以60日計,分算之
管理費
依照各個管委會之規定分算之(一個月一期以30日計)
房屋稅
核課期間為每年7月1日至隔年6月30日止一年為一期原則上以365日計,分算之
地價稅
核課期間為每年1月1日至12月31日止一年為一期原則上以365日計,分算之

三、交易完成後,不可忘了報稅、節稅

待房屋過戶完畢後,可請代書幫您申請自用地價稅,每年可節省四倍的稅金,而交易完成後隔年申報所得稅時可別忘了申報財產交易所得稅,可用一般算法或簡式算法
一般算式:(虧本賣屋最好用一般計,但須準備售出及買進時房地契約以為佐證)

(賣出房地總額-買進房地總額)×〔出售時的房屋評定現值÷(土地公告現值+房屋評定現值)〕
簡式算式:出售時評定現值(即出售時之核定契價)×當年度核定之稅率

最後也請買賣雙方千萬別忘記自己權益,那就是──重購退稅。只要您有再規劃換屋的計畫,就必需要事先規劃,準備及保留每次交易的資料,以免錯失機會,其適用要件如下:

1. 土地出售後二年內重購或新購土地二年內再出售土地。
2. 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。
3. 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。
4. 出售土地及新購土地地上房屋需為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並在該地辦竣戶籍登記。
5. 都市土地面積為超過三公畝或非都市土地面積超過七公畝部分。
6. 出售土地逾出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。


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